地脚螺栓长度怎么确定:揭开炒楼众生相面纱:没有25%利润就不干

来源:百度文库 编辑:微思作业网 时间:2019/10/18 20:05:14
在普通老百姓眼里,地产商已经像1993—1994年时一样成了恶徒,炒家却又成了房地产业界人士眼中的臭老鼠,但遗憾的是,有像任志强之流的地产大腕能奋起还击,却从来没有人去了解那些投资客的真实心态,他们对楼市到底持何态度?是否单单是他们成为房价上涨的罪魁祸首?南都从深圳六大片区精选了6个投资客,以图逼近事实真相。为保护受访者隐私,采访对象姓名皆为化名。
“没有25%利润就不干”
炒家档案
姓名:周刘彦
身份:短线投资客
居住地:南山
炒房“威水”史:2001年至今
炒房套数:100多套
炒房类型:短线投资,涉及南山、福田、宝安的高中低档新房及二手住宅
年龄:50岁
目前在手房产:7套,集中在福田和南山
3天成交3套
“明天我还会有一套二手房签合同,但是价格降了2万多元。”在众多的炒家里,上海人周刘彦算是比较幸运了。在过去的3天里,他每天都能卖出一套房子,其中,蔚蓝海岸的一套房产,早在1个多月前签了合同,前天过户,卖出价116万多元,毛利赚了12万元,不过,这一套房显然不能说明什么,接下来的在“5·11”号文出台之后成交的两套房,交易价都发生了下调,其中,前海的一套转红的微利房标价36万元,最终降到33万多元成交,再一套就是周刘彦开头所讲的那套房,“但两套还是各赚了2万多元。”他说。
周是一家国有企业的职员,2001年前一直在炒股,然后开始炒房到现在,“我只做短线投资,就是人们常说的炒家。”他说。在3-4年的炒房生涯里,周刘彦每年都投资20-30套的房产,业余大部分时间,他都像猎人一样在这个城市里四处寻找低价的二手房,“但是为了工作,我的投资区域集中在南山、宝安,同时兼顾福田。”
离不开南山“大本营”
南山是周刘彦的发家地,在这里的几年时间,他显然获得了很广阔的人脉资源,“南山中介地铺资历稍微深一些的业务员都认识我,经常会给我一些盘源。”
2003年,滨海之窗动工伊始,周刘彦就去内定房产,到最后他以折扣价拿到了该楼盘的7-8套房,“去年夏天开始卖的时候,标价45万元/套左右,冷冷清清,但卖了几套之后,开始大热,去年10月份后,价格一路走高,从45万元/套到55万元/套,最高时一套多卖了17万多元,最后一套2个月前成交,单套涨了7—8万元,5月11日之前,还不断有人打电话要房。”
一段时间,周刘彦去了宝安,但在去年低宝安中心区房价激升突破5000元/平方米之后,他又打马回了南山,“我觉得(那里的)升值潜力已经被透支了,炒房赚不到什么钱。”
两年内的房子不再买
周刘彦现在手头能动用的流动资金超过300万元,“我保证手头流动的房产不超过10套。”现在他手里大约还有7套房,都是2年以上的,这让他并不是很烦躁。但让他担忧的是,“5·11”号文出台后,他所投资房产的成交周期普遍从原来的2—3天延长到一周以上,而且,平均价格都下调了5%—6%。
不过,与别的炒家相比,周刘彦算是很乐观的,他还想着今年要把投资回报率锁定在25%,而在2003年前,他所投资的房产投资回报率超过30%,“去年近30%,今年我的目标是达到25%,如果达不到,就持房观望。”(会不会转入长线?)“不会,迅速增值是我的主要目标。”
可能是托了上海人精明头脑的福,周刘彦现在已经开始想着怎么钻政策空子,“近期,我不会再进货,尤其是2年以内的房子我不会进了,而且,现下手中握有的房产,也都不会再过户,而是先与卖方到公证处公证,做一个全权委托代理(类似中介经纪人员),业主委托我卖房、收钱及过户,这样我几可以不过户直接完成房屋产权转移,避掉交易税。”“如果下半年楼市还是这样,我就可能杀回去炒股,我认为,现在的股市有10%已经有了投资价值。”周刘彦最后说。
烦只炒二手房
何小篆1987年在美国开公司,10年后把公司搬回了南山,做计算机等一些高科技产品。何小篆现在还是美国国籍,他很不自然地说他是海归派,这个上海人在美国和自己的老家都各买了一套别墅。
从2002年开始,全球都在加息,何小篆就把他的钱全部转回了国内,“多余的钱没处用,闲来无事,就尝试着投资不动产。”何小篆把房地产这玩意儿当副业,偶一玩之。
他似乎也不想赚快钱,两年来,他投资的20—30套房产全部都是中长线,且全都是二手房,“第一套房是南山的一个普通住宅,1年多卖掉,赚了一点点,以后就比较多了,比如海景广场等,但大都出租,我不靠这个吃饭。”
何小篆只投资二手房更多是因为他怕新房会占用太多的精力,“手续太烦琐,倒卖也麻烦,就为了赚那几万块钱。”在他眼里,投资已经装修好的二手房似乎能获得更多的快乐。
曾想买红树西岸自住
何小篆到底有多少钱,他没透露,不过,他曾经想着去买红树西岸,但结果,这个深圳历史上最贵的高层住宅却让他很恼火,所以,在采访过程中,他一提到炒房,就很滑稽地抨击一下红树西岸。
“刚开始的时候,我接到红树西岸楼盘的电话,他们告诉我,花80万元买一个筹,保证你能赚钱,然后我就去了现场,但他们不让我进去(注:百仕达·红树西岸采用预约看楼制)。”他后来似乎把吃了闭门羹的怒气转嫁到抨击红树西岸的“鼓励炒楼”上去,“花80万元买一个筹,买房时获得7.5折的优惠,然后我可以转手卖给他人获利,这不是鼓励炒楼是什么?”
不过,红树西岸2.5万元/平方米的价格在何小篆眼里无法再炒,“如果要买红树西岸的话,我肯定会用来自住。”
有闲有钱才买商铺
因为嫌二手住宅投资的手续也过于烦琐,同时,加上最近以来的宏观调控,何小篆就把能卖掉的投资性住宅基本全卖掉,“还剩下4-5套,其余还有7-8套商铺。”
有了上海的背景,何小篆对深圳楼市的看法更富于比较意义,“上海普通人都买不起房,肯定有问题,深圳还算好,不过,政府应该再继续进行行政干预了。”
他认为,交易税的征收,一方面打击了炒作,但同时“也令二手楼整体市场受到影响,很多要求换房的业主,他们的置业需求也被抑制。”
“我再有闲钱的话,不会再投资住宅,除非有跳楼价甩卖的,否则,以后只买商铺投资。”他说。(“对商铺投资就不担忧?”)“我又不倒卖,有什么好担忧的!”
炒家档案
姓名:黄笛声
身份:公司老板
居住地:深圳
炒房“威水”史:3年
炒房套数:据不完全统计80套左右
炒房类型:大多是短线,也有长线。只做豪宅投资
年龄:30多岁
目前在手房产:8套物业
第一次买房亏了
1996年,深圳的高层就有8000元/平方米。
这是真的,如今炒房成功的黄笛声,永远都不会忘记1996年第一次买房的经历,他花了8000多元/平方米买了一套高层住房,在1997年的金融风暴来临之前,他转手出去还是大亏一笔。
要不是因为买第二套房,也许黄笛声从此不会和地产结缘。但就是那么巧合,第二套房子他不仅赚了,而且还将第一套房子的亏损都赚了回来,精明的他从第二套房的成功里面看出了机会,加上对深圳楼市多年的理解,2002年来,黄笛声开始炒楼。
把香蜜湖当狩猎场
和有些人不一样,黄笛声一开始看好香蜜湖片区周围的豪宅,而且似乎给自己画了一个圈圈,基本范围是在中心区和香蜜湖,早期炒黄埔雅苑、东方玫瑰花园、然后是水榭花都、中旅国际公馆、东海花园、熙园、水榭花都。
至今黄笛声对于当初在水榭花都买房还有遗憾,他看好了那个位置,但是还是有点小心,只买了两套房子,一套小的一套大的,如今那两套房都已经转手出去,小户型赚得不多,但是那套大的,他一直放在手里不舍得卖,结果不断看涨,120万买进的房子最后以300万卖出去,这是让黄笛声很骄傲的一件事情。
自信眼光好就赚钱
5月11日国家七部委新政出台之后,黄笛声似乎不着急,在他看来,他却因此受益了。很久前,他就看中了熙园的一套房子,业主咬定230万,不肯降价,这次新政之后,业主松口了,他以210多万的价格买下来,心满意足。他不怕“六一”之后的营业税,他说,一套豪宅的利润空间可能在15%,除掉5%,还有10%可以赚,如果不能赚钱,那套房就留给自己住也不错。
“不过新政出来后,我有些同样做投资的朋友反应是很大,每天都坐立不安一样,其实他们不是因为怕亏本,是因为利润空间少了,生意人赚的就是利润。”在他看来,投资需要看眼光看实力,新政出来后,有些人肯定是要亏的,这些人里面肯定有炒家,但他对自己却很有信心。
炒家档案
姓名:孔伟
身份:进口建筑材料商
居住地:华侨城
炒房“威水”史:炒房套数:11套
炒房类型:华侨城高尚住宅
年龄:35岁
目前在手房产:8套,正在卖出一套的同时正在买进另外一套,全部集中在华侨城
不认为自己是“炒家”
25日晚上9点,孔伟在开车出去与朋友聚会的途中接受了记者的电话采访。这个目前手中有着8套华侨城高档住宅的大腕对“炒家”和“投资客”的称呼保持着极高的敏感与警惕,并对记者迅速进行了纠正,但在一番探讨之后,孔伟最终没有给出一个自己在房地产市场中明确的身份界定。
“我并不是专业的‘投资客’或‘炒家’,每次买房的前提都是出于自住考虑,并没有想过买下这套房子后将来会带给我多高的回报。”孔伟认为这是自己与专业炒家最大的区别,“目的不同嘛,我是多次买房的行为导致了投资的结果。”
就是这种无意识的行为,从2003年开始,孔伟陆续在华侨城片区内买进了11套房产,其中自住过1套,后卖出了3套,目前手中还保留着8套,每套总价值都在200万元左右,为此孔伟支付着每月十几万元的按揭月供。
除了华侨城其他都免谈
事实上,早在1997年的时候,孔伟便一次性付款600万买下了世真正的投资,但这场投资最终以失败收场。“现在的市值估计只有100万了,等于啥都没了。”
1999年,孔伟在华侨城锦绣花园购得一套房产,总价110万,但在2003年,这一数字变成了180万,4年间增值70万元!
孔伟说从这一年深圳房价才开始猛涨,从某种程度上开始唤起了他的投资意识。“而且这一时期儿子出生,开始考虑换房。”出于自住的需求,孔伟在2003年再次买下了华侨称内的一套房产,并由此拉开了他的买房序幕。
目前为止,孔伟经手的11套房产全部集中在华侨城片区,而且都是华侨城地产开发,这个华侨城的忠实拥趸喜欢称自己为“侨民”,而且已经有5位朋友跟着他一起成为“侨民”,目前他们手中一共有超过20套华侨城开发的物业,平均每套的市值比买入时要高出20—30万元。
“从不考虑其他区域的物业,这也是我们和专业炒家的另一区别。”孔伟说他只关注华侨城的物业,因为有升值的保障。
新政影响微乎其微
当记者问到对新政的看法,他坦言:“这对我的影响可谓微乎其微,资金没有太大压力,我可以放着静观其变,而且都是优良资产。”
据他透露,目前不少圈子里的朋友已经决定如果在六一之后卖出,那就会把加收的营业税并入房价,“这样只会进一步抬高房价。”在孔伟看来对他造成最大影响的政策应当是加息,如果加息幅度继续增大的话他会考虑将物业尽快处理。
“但是假如不买房了,我们这部分人手头的资金又去投资什么呢?股票不敢买,基金不成熟,事实上政府最需要解决的是投资渠道的问题,毕竟现在看来土地和房产还是最具投资价值的东西,不让买房了,难道要拿着钱去澳门赌博吗?”
孔伟说,中国每年都在诞生大量的百万富翁,而这部分人的第一需要可能就是改善居住条件而投资买房。“现在的政策只会对中低档商品房市场造成影响,我觉得高端市场炒就让它炒吧,有人来埋单,但怎么样把低收入者的住房问题安排好才是一个很重要的问题。”
炒家档案
姓名:赵仁
身份:宝安某中介公司老板
居住地:宝安
炒房“威水”史:2003年至今
炒房套数:60-70套
炒房类型:短线投资,集中在宝安的二手住宅
年龄:36岁
目前在手房产:10多套,诸如宝安福中福、怡合花园等
中介老板自炒二手房
说起话来有气无力的赵仁一点都不像是36岁的人,他认为做房地产代理机构的不炒房,似乎浪费了自己的专业,因此从2003年深圳房地产一路飙升开始,赵仁一方面打理公司业务,一方面瞅机会在宝安买进了60-70套二手房,过起了短期“倒爷”的生活,“像我这样有地产从业背景的炒家,深圳有很多。”
在过去的2年里,赵仁的房子一般都能在3-5个月内出手,投资回报率超过了10%,这个比率其实并不高,但赵仁从其中也获得了大约200来万元的赚头。
在赵仁眼里,宝安去年至今房价超过3成的上涨,其中“有10%是投资客拉动的,还有10%是地产商操纵拉高的,实际的市场需求大概只有10%。”
政策调控减少了竞争者
“短平快的短期炒房就像高速列车,迟早有一天会撞到石岩上。”赵仁说,政府宏观调控的出台,在他是意料之中,“之后还会越来越严厉。”
但从赵仁应对“5·11”的手段我们似乎可以看出地产界人士是如何操纵房价的,和别的炒家不同,新政之后,赵仁没有把他的房产降价反而提价放盘,“现在还没有行动,但已有这个想法,我不想贱卖我的房子。”(“为什么会如此?”)“其实,5·11是利好,天天刮风打雷的,市场上60%—70%的投资客和90%的资金都在观望,竞争者肯定会减少,这个时候提价,成交不成交无所谓,用意就是在托市。”赵仁所指的托市,换句话说,就是由短线炒房转为中长线投资,他自己目前余下的10多套房,现在有一部分已经租出去,一部分却空置了半年多。
不卖反买要抄底吸货
几乎所有的投资客都巴不得赶快把房子找到下家转让出手,甚至赔本也干,赵仁却准备拿出200-300万元的资金,跑到市场上再吸进50—60套房产,“现在趁二手房市场看冷,价格松动的时候,低价买进一些房产,待到市场回暖的时候,再高价放出。”如果可能的话,不止是2年以上的房产,包括2年以内的房产,他都会考虑。
“即便二手房交易契税回复到3%,整个二手房市场税费上涨到10%,如果进货能以2—3倍的价格卖出,还是有的赚。”这个江西人令人匪夷所思的行事风格,不知在整个市场一片喊打声中能持续多久。